Descomplicando a Dimob: O que você precisa saber

A Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob) é uma das obrigações mais importantes do calendário fiscal. Instituída pela Instrução Normativa nº 1.115/2010, ela funciona como um "pente-fino" da Receita Federal para cruzar dados de compra, venda e locação. Estar em dia com a Dimob não é apenas uma questão de evitar multas, mas de garantir a transparência e a saúde jurídica do seu negócio.

O que é a Dimob e quem deve declarar?

A Dimob é o relatório anual que consolida todas as intermediações imobiliárias. Devem declarar obrigatoriamente as pessoas jurídicas e equiparadas que:

• Comercializam imóveis que tenham construído, loteado ou incorporado.

• Intermedeiam a compra, venda ou aluguel de imóveis de terceiros.

• Realizam sublocação de imóveis.

• Administram ou alugam bens próprios, de sócios ou condôminos.

Prazos e o "Peso" das Inconsistências

O prazo para entrega é sempre o último dia útil de fevereiro, referente ao ano anterior. Ou seja, em 2026, você declarará as movimentações ocorridas em 2025.

Ignorar essa obrigação ou enviar dados incorretos é passível de penalidades, por exemplo:

Fonte: Receita Federal 

Como os dados são processados (A lógica do sistema)

Para que a Dimob seja gerada sem erros, o PipeImob segue regras rígidas de processamento de dados que você deve conhecer:

1. Critério de Data e Ano-Base

A transação só entra no relatório se a data escolhida como "critério de contrato" (geralmente a Assinatura do Compromisso) estiver dentro do ano-base selecionado. Se o contrato foi assinado em 31/12/2025, ele entra na declaração de 2026. Se foi em 01/01/2026, ficará para o ano seguinte.

2. Regras de Participação e Cônjuges

Quando a declaração é realizada individualizando os vendedores, o sistema aplica as seguintes regras:

• Vendedores: Se houver mais de um vendedor, o sistema aplica o percentual de participação definido no formulário. Se não houver percentual definido, a divisão é feita de forma igualitária.

• Separação de Bens: Caso o vendedor seja casado sob o regime de separação de bens, o sistema automaticamente divide 50% do valor com o cônjuge no arquivo final, conforme a norma da Receita.

3. Comissões e Valores de Venda

Você pode optar por declarar o Valor Geral da Comissão (VGC) ou apenas a parte que coube à imobiliária. Essa escolha é crucial para bater com as Notas Fiscais emitidas ao longo do ano.

4. Filtros de Segurança (Transações Inconsistentes)

Nem toda transação está pronta para ser enviada. O sistema bloqueia e move para a aba de Inconsistentes os negócios que apresentam:

• CPFs ou CNPJs inválidos.

• Endereços incompletos ou municípios sem código SIAFI.

• Soma de participação dos vendedores diferente de 100%.

Dicas para uma Dimob sem estresse

• Acompanhe o Status: Somente transações com status "Finalizada" ou não arquivadas são consideradas. Certifique-se de que seus negócios concluídos foram devidamente atualizados no sistema.

• Consulte seu Contador: O PipeImob gera o arquivo técnico (.txt), mas a estratégia de quais valores declarar deve ser sempre alinhada com sua assessoria contábil.

A Dimob não precisa ser um desafio de última hora. Com os dados organizados e validados pelo PipeImob, o que antes levava dias de trabalho manual agora é resolvido com poucos cliques e total segurança fiscal.

Veja como realizar a exportação do seu relatório através do artigo: Exportação do relatório para Dimob

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