Geração do arquivo Dimob: tratamento de Cônjuges e Regimes de Bens

1. Introdução

O DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) tem como objetivo informar à Receita Federal as operações de compra e venda de imóveis intermediadas por imobiliárias e incorporadoras. A correta geração do arquivo é essencial para evitar inconsistências fiscais e garantir conformidade com a legislação tributária vigente.

O PipeImob gera automaticamente o arquivo Dimob com base nas regras estabelecidas pela Receita Federal, respeitando a natureza jurídica da titularidade do imóvel e os regimes de bens dos vendedores. O tratamento de transações envolvendo cônjuges pode gerar dúvidas, especialmente no caso de bens comuns e a forma como isso impacta a quantidade de linhas geradas no arquivo.

Além disso, a correta geração do arquivo Dimob pelo PipeImob depende do correto preenchimento dos dados no sistema. Informações como detalhes do imóvel, valores envolvidos, vendedores e suas respectivas participações devem ser registradas adequadamente para que o sistema possa estruturar o arquivo corretamente, garantindo total conformidade com as normas fiscais.

2. Regra Aplicada pelo PipeImob

Nosso sistema segue a seguinte lógica ao gerar o arquivo Dimob:

Quando os vendedores forem casados sob regime de comunhão parcial ou total de bens, a transação é representada por uma única linha no arquivo, pois o imóvel pertence ao casal como um todo.
Quando os vendedores forem casados sob regime de separação de bens, cada cônjuge é considerado individualmente, sendo geradas duas linhas no arquivo, cada uma representando a participação proporcional de cada cônjuge na venda.
Nos casos em que há mais de um vendedor não cônjuge (ex.: coproprietários distintos, herdeiros, etc.), cada vendedor é representado por uma linha separada, proporcional à sua participação na propriedade.

Essa estrutura assegura que a declaração das transações imobiliárias esteja alinhada com os princípios contábeis e fiscais exigidos pela Receita Federal, evitando inconsistências que poderiam resultar em questionamentos ou autuações.

3. Justificativa e Embasamento Legal

A geração do arquivo Dimob pelo PipeImob segue o entendimento da Receita Federal quanto à tributação de bens comuns e alienação de imóveis em sociedade conjugal. A seguir, apresentamos os principais fundamentos:

3.1. Dimob refere-se à transação imobiliária, não à prestação de serviços

O Dimob tem como foco a venda do imóvel e a identificação dos envolvidos na transação, não a forma como a comissão da intermediação imobiliária é faturada.

A separação da nota fiscal emitida pela imobiliária para cada cônjuge é um procedimento contábil referente à prestação de serviços de intermediação e não altera a titularidade do imóvel nem a forma de declaração da venda no Dimob.

3.2. Tratamento fiscal de bens comuns e separação de bens

A Receita Federal estabelece que, para efeitos de declaração e tributação, a alienação de bens comuns (regime de comunhão parcial ou total de bens) deve ser tratada como uma única operação, independentemente da forma como os cônjuges optem por tributar os rendimentos.

Conforme o entendimento da Receita Federal, os bens comuns pertencem ao casal como um todo, e sua alienação deve ser informada em uma única linha no DIMOB. Essa abordagem está alinhada com a lógica aplicada na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda, que determina:

449 — Como devem ser relacionados, na declaração de bens dos cônjuges, os bens ou direitos comuns que estejam em nome de apenas um deles e a opção for pela Declaração de Ajuste Anual (DAA) em separado?
Quando os cônjuges (ou companheiros) optarem por apresentar a Declaração de Ajuste Anual (DAA) em separado, todos os bens ou direitos comuns devem ser relacionados em apenas uma das declarações, independente do nome de qual cônjuge (ou companheiro) consta na documentação dos referidos bens ou direitos, tais como: imóveis, conta-corrente, veículos, ações.

Essa norma reflete a unidade do patrimônio comum, justificando a escolha do PipeImob de gerar uma única linha para casais casados sob comunhão parcial ou universal de bens.

Por outro lado, no regime de separação de bens, cada cônjuge detém individualmente sua parcela do imóvel. Nessa situação, a Receita Federal considera que cada um tributa apenas a sua parte da venda, o que exige que a transação seja informada separadamente. Esse entendimento se baseia na regra sobre bens incomunicáveis:

Bens incomunicáveis
Apenas a tributação do ganho apurado é que deve ser feita na razão de 50% para cada cônjuge ou, opcionalmente, 100% em um dos cônjuges, exceto quando se tratar de bens incomunicáveis, caso em que cada um deve tributar o valor que lhe cabe.
(Instrução Normativa SRF nº 84/2001, art. 22)

Assim, para vendas em que os vendedores são cônjuges em regime de separação de bens, o PipeImob gera duas linhas no arquivo DIMOB, garantindo que cada cônjuge declare corretamente a sua parte na transação.

Essa lógica segue o princípio da individualização patrimonial nos casos de separação de bens e mantém a conformidade fiscal nos casos de bens comuns, reforçando a adequação do sistema às normas da Receita Federal.

3.3. Separação de bens: declaração individual

Por outro lado, quando os cônjuges são casados sob o regime de separação de bens, cada um detém individualmente uma parcela do imóvel, o que exige que a venda seja reportada separadamente. Isso está alinhado com a lógica tributária da Receita Federal, conforme já mencionado na Instrução Normativa SRF nº 84/2001.

3.4. Opção de separação do casal em duas linhas no Dimob

Embora algumas imobiliárias possam optar por separar um casal em duas linhas no arquivo Dimob, essa não é a abordagem adotada pelo PipeImob.

A opção implementada considera que, para casais sob regime de comunhão parcial ou total de bens, o bem é tratado como um único patrimônio para fins fiscais e administrativos, conforme já detalhado. Assim, a transação é representada por uma única linha no arquivo.

Isso não significa que a separação do casal em duas linhas seja incorreta, mas apenas que o PipeImob adota uma estrutura mais alinhada à lógica da Receita Federal sobre bens comuns. Dessa forma, a escolha pela unificação da transação em uma única linha para casais em comunhão de bens evita interpretações desnecessárias sobre a divisão da propriedade e mantém a consistência dos dados declarados.

Nos casos de regime de separação de bens, no entanto, cada cônjuge é tratado como proprietário de uma fração específica do imóvel, e, por isso, o PipeImob gera duas linhas separadas, cada uma representando a parte correspondente na transação.

4. Conclusão

O PipeImob gera o arquivo Dimob seguindo a legislação e os princípios da Receita Federal para a tributação de bens comuns e separação de bens. A estrutura adotada:

Garante conformidade fiscal e administrativa com a Receita Federal.
Evita duplicidade e inconsistências nos dados da transação.
Segue o entendimento da Receita sobre bens comuns e individuais.
Separa a prestação de serviços da transação imobiliária em si.
Depende do correto preenchimento de dados no sistema para garantir precisão na geração do arquivo.

Caso haja dúvidas sobre a forma correta de emissão da nota fiscal da comissão imobiliária, recomendamos que o cliente consulte seu contador para avaliar o melhor procedimento dentro das práticas contábeis da empresa.